三叶草策略从“买楼”到“掘金REITs” 险资不动产投资模式进阶

北京地铁4号线西红门站旁的北京荟聚购物中心（以下简称“北京荟聚”），常年保持着旺盛的人流。这座由英格卡集团全资持有十余年的商业综合体，近期迎来产权变动的消息，新的产权人背后，险资机构正是主要的出资方。

这一变化正是当下险资资产配置的缩影。在利率下行、传统固收资产收益承压的背景下，具备长期稳定现金流、抗通胀属性的商业不动产，正逐渐成为险资投资组合中的核心“资产锚”。值得注意的是，险资的投资模式持续升级——从物权直投进化为公募REITs（不动产投资信托基金）、持有型ABS（资产证券化）、Pre-REITs（公募REITs培育基金）等多元工具并举；同时，“险资持有产权+原有业主专业运营”的投资路径也被进一步普及，既盘活了存量资产，又实现了险资投资与自身长久期负债的精准匹配。

聚焦核心资产

提升投资收益

2月8日，记者在北京荟聚现场看到，商城内人气旺盛，午餐时段多家餐厅座无虚席，需排队等位。

北京荟聚由英格卡集团全资持有。近期，该集团与高和资本达成战略合作，计划成立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三地的荟聚项目。记者从知情人士处独家获悉，该专项基金将持有上述项目，而基金的有限合伙人（LP）正是险资机构。

事实上，这一交易并非孤例，险资近年来对优质商业不动产始终保持着较高的“扫货”热情。无论是写字楼、购物中心还是酒店，核心地段的优质资产都成为了险资眼中的香饽饽。

据记者梳理，2025年，中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下当年险资不动产投资单笔最高纪录；大家保险集团（以下简称“大家保险”）通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城；招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购；瑞众人寿保险有限责任公司（以下简称“瑞众保险”）通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金，并完成首期出资，该基金将投向位于西安、贵阳、大连三个城市的三座优质购物中心项目。

险资为何如此热衷于“买买买”？其背后是一套严密的资产配置逻辑。中邮保险不动产投资部总经理徐立思向《证券日报》记者表示，当前传统固收类资产受利率环境影响较大，而保险资金尤其是寿险资金久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出，优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流，恰好能匹配这一需求，在抵御利率下行压力的同时实现资产保值或增值。

瑞众保险相关负责人表示，购物中心作为扩内需、促消费的重要载体，兼具经营强韧性、租金稳定性和资产增值性，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报，具备机遇性配置价值。

此外，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管徐茜茜在接受《证券日报》记者采访时表示，在商业不动产投资整体降温的背景下，投资者对核心地段、运营优质的资产仍保持较高配置意愿。险资在商业不动产投资领域保持活跃，核心原因在于优质资产的性价比凸显。截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率（物业年净经营收入与物业市场价值/收购价格）分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。

模式迭代升级

多元工具协同

为了实现不动产投资“控资产、提效率、增流动”的三重目标，近年来，险资机构开始运用多种金融工具，投资路径从单一的物权持有，演进为“直接控股+金融工具”的多元协同模式。

在公募REITs领域，险资参与度显著提升。例如，2025年，工银安盛人寿、泰康养老保险等6家保险机构以战略投资者身份，总计获得华泰苏州恒泰租赁住房REIT配售数量3850万份，占总份额比例约7.7%，获配金额约1.05亿元。这也是险资参与标准化权益类工具的典型案例之一。

Pre-REITs则成为险资布局核心资产的“前置通道”。瑞众保险投资的润盈金石基金，便是聚焦购物中心底层资产的Pre-REIT产品，该产品通过提前介入优质资产培育期，为后续上市奠定基础，既锁定了长期收益，又提升了资产流动性。

在持有型ABS领域，2025年11月份人保资产发起设立的“中铁诺德持有型不动产ABS”在上海证券交易所挂牌，成为保险资金深度参与交易所多层次REITs市场的标杆项目。人保资产相关负责人表示，该项目实现了三大跨越：切入交易所ABS市场推动另类业务转型、深度参与资产运营提升专业管理能力、走向资本市场打造行业样本。

徐立思表示，私募股权投资、公募REITs等都是保险机构投资商业不动产的主要路径。其中，公募REITs、持有型不动产ABS是近年来监管新推出的创新性金融产品，可助力盘活存量商业不动产，并已获得市场认可，实现了快速发展。例如，公募REITs自2021年首批产品上市以来发展迅速，至2025年底发行规模已超2000亿元；持有型不动产ABS更是在2025年实现爆发式增长。

徐茜茜补充表示，不同金融工具可适配不同的资产类型。例如，公募REITs适合稳定运营期、现金流可预测的核心资产；持有型ABS准入更灵活，覆盖资产类型更广泛，这些工具共同构成了覆盖资产全生命周期的融资体系，既能匹配不同阶段的资产需求，也能满足不同投资者的需求和风险偏好，推动不动产资产的证券化和资本市场的深化。

投资模式革新

物权运营权分离成主流

随着金融工具的丰富，商业不动产的运营逻辑也随之重塑，“术业有专攻”成为行业新共识。在险资加码商业不动产的过程中，“所有权与运营权分离”的模式逐渐成为行业标配，形成“险资做财务房东、原业主做轻资产运营商”的双赢格局。这种模式下，险资通过收购股权或资产取得完整物权，而原资产持有方或专业运营机构继续负责项目日常运营，输出品牌与管理能力。

例如，在英格卡集团与高和资本的合作中，前者将继续持有荟聚品牌，并独家负责三座荟聚购物中心的运营管理；新华保险、大家保险等批量收购的万达广场项目，也均保留万达商管团队负责日常运营。

业内人士分析认为，这种“资本+运营”的专业化分工具备显著优势：对险资而言，无需投入精力搭建运营团队，可通过稳定租金回报实现长期收益，降低运营风险；对原资产持有方而言，通过出售产权回笼资金，缓解杠杆压力，同时聚焦核心的运营管理能力，提升资产价值，随着房地产行业从“开发销售”向“持有运营”转型，叠加REITs推动资产证券化和轻重资产分离，此类合作模式将更加普遍。

展望未来，业内人士认为，险资对商业不动产的青睐仍将持续。徐立思表示，随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大。同时，多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”，吸引更多元的投资机构参与，推动行业健康稳健发展，“对保险机构而言，商业不动产REITs等权益性投资也对投研分析和投后管理提出了更高要求，未来需不断提升专业能力，以应对市场变化。”

从更宏观的视角来看，险资作为市场中的“耐心资本”，其在商业不动产领域的深耕具有双重战略意义：一方面，它通过多元工具和模式创新，为自身的长久期负债找到了较匹配的“压舱石”；另一方面，它为存量不动产市场注入了宝贵的流动性，在“资本增值”与“实体赋能”的共振中，险资正成为中国商业不动产市场转型升级中不可或缺的坚实力量。

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